和记

第一章 行业概况

长租公寓是一种新型的住房形式，，，，，，，它为租客提供恒久的住宿选择，，，，，，，通常是一年以上的租期。。。。。。。
。长租公寓通常是由房地产开发商或专业的物业治理公司谋划治理，，，，，，，为租客提供完善的配套设施和效劳，，，，，，，如24小时安保、家具家电、清洁效劳等。。。。。。。
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长租公寓通常位于都会中心或者繁华商圈周围，，，，，，，利便栖身者生涯和事情。。。。。。。
。租金通常比古板的长租房源高一些，，，，，，，但相比旅馆等短租房源，，，，，，，长租公寓的价钱则更为亲民。。。。。。。
。同时，，，，，，，长租公寓也提供了更为稳固和可靠的住房选择，，，，，，，适合那些需要恒久栖身的人士，，，，，，，如外来务工职员、留学生、职业人士等。。。。。。。
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因此，，，，，，，长租公寓为租客提供了一种利便、恬静、清静的住宿选择，，，，，，，是一种新兴的住房形式。。。。。。。
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房地产行业建设的商品房可以说是住房租赁行业的“原质料”。。。。。。。
。近年来我国房地产行业生长较快，，，，，，， 2020年我国房地产销售面积达17.60亿平方米，，，，，，，销售额达17.36万亿元。。。。。。。
。房地产行业给长租公寓行业提供了有力的支持。。。。。。。
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第二章 商业模式和手艺生长

2.1 工业链

中国的长租公寓的工业流程大致为获取房源——设计装修——营销签约——一样平常运营治理——后期项目退出。。。。。。。
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获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右只身青年，，，，，，，以知足他们立室前的住房需求，，，，，，，因此在选择房源方面企业会凭证受众需求选择交通便当、邻近CBD区域的楼房。。。。。。。
。房源很洪流平上决议了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及若是是重资产运营的话资产的升值空间。。。。。。。
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设计装修：通常集中式公寓的设计和装修气概统一，，，，，，，便于通过集采方法降低装修本钱。。。。。。。
。设计和装修到位的公寓更有吸引力，，，，，，，增添租赁需求镌汰空置率，，，，，，，并给企业带来一定的租金溢价空间。。。。。。。
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附加效劳：长租公寓运营商可以在租户栖身时代充分挖掘其各项需求，，，，，，，引入相助同伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加效劳，，，，，，，收取一定的收益。。。。。。。
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网络平台：全链条网络平台可以大宗节约运营历程中种种人工本钱，，，，，，，包括但不限于治理职员本钱、财务职员本钱、营销本钱等。。。。。。。
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租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，，，，，，，例如用租金收益作为底层资产刊行公募或私募ABS为企业融资。。。。。。。
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在整个工业流程中，，，，，，，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，，，，，，，工业链上其他可以爆发的营业主要包括1）获得房源后装修设计；；；；；2）运营历程中大数据系统的应用；；；；；3）一样平常运营历程中的附加效劳：例如租金贷款、家具租赁等。。。。。。。
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2.2 工业链主要加入者

泊寓-长租营业结构早，，，，，，，生长迅速

依赖万科集团资金支持，，，，，，， “泊寓"作为长租公寓的统一品牌有利于品牌建设与宣传。。。。。。。
。泊寓于2014年便最先长租公寓营业在中国的结构，，，，，，，结构时间早，，，，，，，生长迅速，，，，，，，主要目的人群为一二线都会的结业生、创业者等青年人群，，，，，，，市场定位准确。。。。。。。
。"泊寓”已经进入了将长租公寓营业于中国各地快速复制生长的阶段。。。。。。。
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自若-笼罩多领域在线租房营业

自若旗下有六大产品，，，，，，，其中自若友家、自若整租、自若直租是疏散式公寓，，，，，，，自若寓是集中式公寓。。。。。。。
。运营方法上，，，，，，，官网、APP、微信等多个渠道举行治理效劳。。。。。。。
。效劳上推出了保洁、维修、搬家等多个效劳项目，，，，，，，从多个维度配适用户栖身需求。。。。。。。
。自若产品系统从多维度笼罩租房营业，，，，，，，能知足用户多样化需求。。。。。。。
。但自若近期清静事故层出，，，，，，，在治理方面应该越发注重分工协调，，，，，，，打造优异的商业闭环。。。。。。。
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YOU+国际青年社区-筛选租客打造资源整合社区

YOU+国际青年社区在入住前有三不租门槛，，，，，，，把目的客户定得精、细、准。。。。。。。
。在运营焦点上，，，，，，， YOU+国际青年社区的恒久公寓营业只是载体，，，，，，，搭建年轻人和创业者的资源整合社区平台才是焦点。。。。。。。
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窝趣公寓营业

窝趣公寓品牌归属于旅馆集团铂涛集团旗下，，，，，，，其公寓类型主要分为轻社区公寓与效劳式公寓两种。。。。。。。
。其中轻社区公寓主打长租公寓营业，，，，，，，而效劳式公寓的租期则越发无邪，，，，，，，兼顾长租、短租、日租和时租。。。。。。。
。窝趣公寓在运营商带有显著的旅馆运营痕迹，，，，，，，其提供的配套效劳都十分强调"旅馆式"；；；；；在消耗者区分上，，，，，，，窝趣公寓还推出了会员制，，，，，，，针对是否会员在租赁价钱、房费积分、清洁用度等方面都有显著的差别。。。。。。。
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2.3 商业模式

凭证长租公寓运营企业的物业漫衍位置是否集中，，，，，，，长租公寓商业模式可分为集中式和疏散式。。。。。。。
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集中式长租公寓，，，，，，，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的治理权(通常为整栋，，，，，，，或整栋中的几层)，，，，，，，统一举行刷新后出租的一种租赁公寓模式。。。。。。。
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疏散式长租公寓，，，，，，，即租赁平台从疏散的房东手中取得房源，，，，，，，经由标准化刷新或装修后，，，，，，，统一出租治理的一种租赁公寓模式。。。。。。。
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从特征上来看，，，，，，，两种治理方法有所差别，，，，，，，在房源获取、物业性子、产品效劳、出租方法及目的客户上均有所区别。。。。。。。
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凭证运营商的资产结构差别，，，，，，，长租公寓商业模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。。。。。。。
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（1）重资产模式

重资产模式即运营商通过自建、收购等方法获取并持有房源、对外出租，，，，，，，主要通过收取租金获取利益的模式。。。。。。。
。重资产模式项下的房源多为集中式物业，，，，，，，对资金的要求较高，，，，，，，让许多运营商望而却步。。。。。。。
。通常，，，，，，，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，，，，，，，拥有闲置的矜持物业资源，，，，，，，又具备物业刷新能力，，，，，，，因而会选择接纳重资产模式。。。。。。。
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（2）轻资产模式

轻资产模式即运营商并不持有物业，，，，，，，而是通过恒久租赁或受托治理等方法集中获取房源，，，，，，，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务治理、物业治理等效劳，，，，，，，获得治理酬金的模式。。。。。。。
。选择轻资产模式的，，，，，，，前期沉淀资金相对少，，，，，，，可以在短时间内快速拓展市场。。。。。。。
。具有中介机构配景的公寓运营商、旅馆治理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多接纳轻资产模式。。。。。。。
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托管模式：就是房东将公寓委托给运营商举行出租和租后治理。。。。。。。
。在托管模式中，，，，，，，运营商只需肩负一定的治理本钱，，，，，，，资金压力大大减轻，，，，，，，同时，，，，，，，原本肩负的空置率危害，，，，，，，也因托管模式而转移到房东自己身上。。。。。。。
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加盟模式：长租公寓企业依附品牌优势，，，，，，，通过制订标准化可复制的模式，，，，，，，追求加盟相助同伴，，，，，，，快速复制谋划模式，，，，，，，实现连锁谋划，，，，，，，扩大市场占有率。。。。。。。
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互联网+模式：以房源为中心举行智能化和金融化的便捷生涯效劳，，，，，，，一切以知足租住的生涯要求来设置，，，，，，，零售、干洗、生鲜配送、健身，，，，，，，美容、书吧等种种社区效劳均接纳专业化的外包举行。。。。。。。
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随着市场加入者的一直增添，，，，，，，未来长租公寓市场的行业整合和吞并将会一直加剧，，，，，，，资产打包上市(刊行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是投资者较量青睐的退出方法，，，，，，，长租公寓行业生长将进入细腻化的新阶段。。。。。。。
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2.4 手艺生长

近年来随着房地产市场的一直升温顺年轻人对住房需求的一直增添，，，，，，，长租公寓获得了越来越多的关注和生长。。。。。。。
。随着科技的生长和应用，，，，，，，长租公寓也最先逐步实现数字化、智能化和可一连化的生长。。。。。。。
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数字化：长租公寓在租房信息的宣布、房源治理、租客治理、租金支付、维修保养等方面都实现了数字化。。。。。。。
。通过互联网、移动端等数字化渠道，，，，，，，租户可以利便地盘问、较量和预订房源，，，，，，，同时房东也可以通过数字化平台实现越发高效的治理。。。。。。。
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智能化：随着物联网、大数据、人工智能等手艺的生长，，，，，，，长租公寓也逐渐实现智能化。。。。。。。
。例如，，，，，，，通过智能门锁、智能电表等装备，，，，，，，可以实现租户入住和退房的自助化，，，，，，，同时也可以实现用电量的智能监控和控制。。。。。。。
。别的，，，，，，，通过人工智能手艺的应用，，，，，，，可以实现租户的身份识别和行为剖析，，，，，，，为租户提供越发个性化的效劳。。。。。。。
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可一连化：长租公寓也逐渐重视可一连化的生长。。。。。。。
。例如，，，，，，，通过太阳能光伏板、绿色修建质料等手艺的应用，，，，，，，可以实现长租公寓的能耗和情形影响的降低。。。。。。。
。同时，，，，，，，长租公寓还可以通过垃圾分类、废水处置惩罚等方法，，，，，，，实现对情形的；；；；；ず托⑺。。。。。。。
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对海内长租公寓行业的各个专利申请人的专利数目举行统计，，，，，，，排名前十的公司依次为：数源科技、万科A、宁波富达、新城控股、奥园美谷、金科股份、福星股份、泰禾集团、市北高新、鲁商生长。。。。。。。
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2.5 政策羁系

住房租赁相关政策主要体现为两步走，，，，，，，一是继续强化鼎力大举生长住房租赁市场的总基调，，，，，，，起劲培育市。。。。。。。
。，，，，，推动市场生长；；；；；二是增强规范市场秩序，，，，，，，住房租赁市场相关制度一直完善。。。。。。。
。中央层面，，，，，，，政策以明确生长偏向、支持、勉励住房租赁市场生长为主；；；；；地方层面，，，，，，，以规范市场、增强羁系为主，，，，，，，针对市场情形实时出台政策，，，，，，，精准调控，，，，，，，包管市场平稳康健生长。。。。。。。
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第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业综合财务剖析

长租公寓行业综合财务剖析需要思量多个方面，，，，，，，包括行业生长趋势、财务指标剖析、谋划能力剖析、危害评估等。。。。。。。
。下面是一些财务剖析指标和要领：

（1）行业生长趋势剖析

长租公寓行业的生长趋势是很是主要的，，，，，，，由于它会影响到公司的未来盈利能力。。。。。。。
。需要剖析行业的市场规模、增添率、竞争状态等因素。。。。。。。
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（2）财务指标剖析

关于长租公寓公司的财务状态，，，，，，，可以关注以下指标：

收入：公司的收入水平可以反应公司的盈利能力。。。。。。。
。需要剖析公司的收入增添率、收入泉源、收入组成等。。。。。。。
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本钱：公司的本钱包括运营本钱、治理用度、人力本钱等，，，，，，，需要剖析本钱的转变和比例。。。。。。。
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利润：公司的利润水平可以反应公司的盈利能力和治理效率。。。。。。。
。需要剖析公司的利润率、毛利率、净利润率等。。。。。。。
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资产欠债状态：资产欠债状态是反应公司偿债能力和财务危害的主要指标。。。。。。。
。需要剖析公司的资产欠债率、流动比率、速动比率等。。。。。。。
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（3）谋划能力剖析

除了财务指标，，，，，，，还需要剖析公司的谋划能力，，，，，，，包括租金收益率、平均出租率、平均租期、客户知足度等指标，，，，，，，以权衡公司的谋划效率和竞争力。。。。。。。
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（4）危害评估

长租公寓行业的危害主要来自于市场竞争、政策转变、经济波动等因素。。。。。。。
。需要剖析公司的危害敞口和应对战略，，，，，，，以及对公司的影响和危害控制能力。。。。。。。
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长租公寓行业估值要领可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。。。。。。。
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3.2 行业生长

我国长租公寓企业最初从古板房产中介行业衍生而来，，，，，，，在90年月泛起了二房东，，，，，，，2008年前后泛起品牌公寓企业。。。。。。。
。长租公寓现在主要漫衍在一、二线都会，，，，，，，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，，，，，，，而主要的客户群体是年轻白领，，，，，，，年岁在25-30岁之间，，，，，，，上述人群事情履历不算许多、薪酬水平适中，，，，，，，同时又很注重生涯质量。。。。。。。
。以上海为例，，，，，，，35%的客户为23-30岁之间，，，，，，，而38%的租客的事情履历为2年以下，，，，，，，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。。。。。。。
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近两年来，，，，，，，在政策、市场、融资的风口下，，，，，，，长租公寓成为众多企业的标配。。。。。。。
。2019年是长租公寓行业回归理性之年。。。。。。。
。在履历了前两年的野蛮生长后，，，，，，，加入主体熟悉到行业生长之艰难。。。。。。。
。这一年企业放慢扩张程序，，，，，，，企业间优胜劣汰征象加剧，，，，，，，资源介入越发审慎，，，，，，，政策在勉励市场生长的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、提防危害。。。。。。。
。在政府主导推进下，，，，，，，我国长租公寓市场正在逐步规范，，，，，，，市场规模上了很大一个台阶，，，，，，，加入主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。。。。。。。
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3.3 驱动因子

生齿结构驱动:天下第七次生齿普查视察效果显示，，，，，，，已往十年，，，，，，，生齿加速向大都会集聚。。。。。。。
。阻止2020年底，，，，，，，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个都会常住生齿超1700万。。。。。。。
。超大都会的生齿增添主要来自于外来生齿的导入。。。。。。。
。阻止2020年底，，，，，，，深圳和广州的外来生齿与都会总生齿的比例划分为69%和50%，，，，，，，上海和北京的外来生齿占比也抵达42%和39%。。。。。。。
。在外来常住生齿成为都会“新市民”的同时，，，，，，，也为外地都会生长提供了生产力和消艰辛，，，，，，，同时增添了都会的住房需求。。。。。。。
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除了都会与都会之间的生齿流动性在提高，，，，，，，都会内部的短距离生齿流动也显著增强。。。。。。。
。2020年市辖区内人户疏散生齿规模约为1.17亿，，，，，，，与2010年的0.4亿相比增添了约0.77亿，，，，，，，增添192.7%。。。。。。。
。这批注，，，，，，，即便在统一都会内，，，，，，，现代人已不会恒久仅栖身在一处住所，，，，，，，而是凭证事情所在的转变来无邪选择便当的栖身场合。。。。。。。
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（1）购房门槛驱动

大都会的房价居高不下，，，，，，，使大都会的新市民、青年人等群体面临住房难题。。。。。。。
。仲量联行数据显示，，，，，，， 2020年上海、深圳两座都会房价收入比高于30%，，，，，，，杭州、北京的房价收入比凌驾20%，，，，，，，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等都会房价收入比也已凌驾15%，，，，，，，普遍高于国际主流都会10%-15%左右的区间水平。。。。。。。
。高房价将势必推动一线都会住民的租赁住房需求。。。。。。。
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别的，，，，，，，近年来中国一、二线都会限购限贷政策一直收紧，，，，，，，一线都会多有社保缴纳年限要求，，，，，，，且贷款首付比例提高，，，，，，，严苛的限购限贷政策促使大宗未知足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。。。。。。。
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（2）政策驱动

住房问题是重大民生问题，，，，，，，安居才华乐业。。。。。。。
。为更好应对住房供需的结构性矛盾，，，，，，，中央政府提出了“加速建设多主体供应、多渠道包管、租购并举的住房制度” 。。。。。。。
。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”简直立，，，，，，，再到“租购并举”的提出，，，，，，，明确了住房"回归栖身属性”的刷新导向，，，，，，，为未来住房生长定下总基调。。。。。。。
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近年来，，，，，，，国家起劲勉励包括长租公寓在内的住房租赁市场的生长，，，，，，，出台了一系列支持性政策，，，，，，，包括土地供应、税收优惠和金融支持等，，，，，，，同时也增强了市场规范和治理。。。。。。。
。2021年是“十四五”的开局之年，，，，，，，各重点都会如上海、北京、深圳相继宣布“十四五”时代租赁住房供应妄想。。。。。。。
。在这一年里，，，，，，，租赁住房市场又迎来新的政策加持，，，，，，，包括对租赁企业向小我私家出租住房减征增值税及房产税，，，，，，，将包管性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业，，，，，，，银保监会宣布将指导银行包管机构加大对包管性租赁住房支持等等。。。。。。。
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（3）市场资源驱动

作为房地产调控长效机制的主要组成部分，，，，，，，中国长租公寓市场在政策勉励下履历32017-2018年的一波投资热潮。。。。。。。
。但在2019年时代，，，，，，，行业泛起一些负面新闻，，，，，，，企业放慢扩张程序，，，，，，，优胜劣汰加剧，，，，，，，资源介入越发审慎。。。。。。。
。2020年疫情影响下，，，，，，，一方面，，，，，，，办公、零售等古板资产遭遇攻击；；；；；另一方面，，，，，，，全球主权基金、养老基金和其他投资机构的主流投资战略中关于另类资产，，，，，，，尤其是长租公寓市场的关注度显着上升。。。。。。。
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3.4 行业危害剖析和危害治理

（1）政策危害

现在，，，，，，，我国房地工业的生长尚不可熟，，，，，，，政府为指导和规范行业的康健生长，，，，，，，必定运用工业政策、信贷政策和税收政策举行宏观调控：如2005年头，，，，，，，由于房价快速上涨，，，，，，，房地产投资过热，，，，，，，国家对房地产市场的宏观调控力度显着加大，，，，，，，中国人民银行调解房贷利率，，，，，，，将原住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；；；；；2005年4月尾，，，，，，，国务院常务聚会提出八大步伐指导和调控房地产市场之后，，，，，，，中央七部委联合出台《关于做好稳固住房价钱事情的通知》，，，，，，，提出提高衡宇生意税、榨取期房转让、攻击炒地等详细步伐；；；；；这些政策的出台直接导致以上海、杭州为首的长三角地区房地产市场价钱回落。。。。。。。
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宏观调控政策将直接加大通俗住房的供应，，，，，，，抑制投契和投资性购房需求的过快增添以及高等、豪华住宅的建设，，，，，，，使房地产市场秩序获得整理和规范，，，，，，，住房消耗受到合理指导，，，，，，，最终抵达调解住房供应结构、稳定价钱的调控目的。。。。。。。
。关于面向中等收入消耗者、以开发中档通俗住宅为主、具备较强竞争实力和品牌影响力的房地产企业，，，，，，，将获得更辽阔的生长空间。。。。。。。
。上述房地产调控政策及未来可能出台的其他政策，，，，，，，可能使房地产市场爆发一定水平的短期波动，，，，，，，在一定水平上也将对行业营业爆发影响。。。。。。。
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（2）项目开发危害

房地产项目开发周期长，，，，，，，投资大，，，，，，，涉及相关行业广，，，，，，，相助单位多，，，，，，，要接受妄想、领土、建设、房管、消防和环保等多个政府部分的审批和羁系，，，，，，，这使得对项目开发控制的难度增大。。。。。。。
。只管具备较强的项目操作能力，，，，，，，但若是项目的某个开发环节泛起问题，，，，，，，如产品定位误差、政府出台新的划定、政府部分相同不畅、施工计划选定不科学、相助单位配合不力、项目治理和组织不力等，，，，，，，可能会直接或间接地导致项目开发周期延伸、本钱上升，，，，，，，造成项目预期谋划目的难以准期实现。。。。。。。
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（3）产品、原质料价钱波动危害

住房制度刷新和城镇化程序的加速，，，，，，，有用地拉动了我国住宅市场需求。。。。。。。
。近年来海内房地产价钱一连上涨，，，，，，，一些热门地区甚至泛起一连快速上涨。。。。。。。
。房地产价钱的快速大幅上涨可能导致行业投资太过膨胀，，，，，，，造成行业大起大落，，，，，，，从而损害房地产行业的康健久远生长。。。。。。。
。房地产项目虽然接纳了稳妥的立项决议程序，，，，，，，具备较强的抗危害能力，，，，，，，可是房地产市场的大起大落势必会影响谋划业绩的稳固。。。。。。。
。房地产的主要原质料-土地和建材的价钱波动，，，，，，，将直接影响着房地产开发本钱。。。。。。。
。目今土地价钱普遍上涨，，，，，，，在一定水平上推动了房价的上涨，，，，，，，现有项目具有相对土地本钱优势，，，，，，，对开发谋划较为有利，，，，，，，但土地价钱上涨会增添未来获取项目的本钱，，，，，，，加大项目开发谋划危害。。。。。。。
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（4）受国民经济生长周期影响的危害

房地产行业与国民经济生长之间保存较大的关联性，，，，，，，受国民经济生长周期的影响较大。。。。。。。
。一样平常而言，，，，，，，在宏观经济周期的上升阶段，，，，，，，行业投资远景和市场需求都将看好；；；；；反之，，，，，，，则会泛起市场需求萎缩，，，，，，，谋划危害增大，，，，，，，投资收益下降。。。。。。。
。因此，，，，，，，能否准确展望国民经济生长周期的波动，，，，，，，并针对经济生长周期各个阶段的特点响应调解谋划战略和投资行为，，，，，，，在相当水平上影响着业绩。。。。。。。
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3.5 竞争剖析

（1）市场竞争剖析

随着房地产市场的生长和行业竞争的加剧，，，，，，，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步展现。。。。。。。
。随着消耗者购房消耗日趋成熟，，，，，，，中央、地方政府对房地工业生长的宏观调控政策的一直出台和完善，，，，，，，房地产市场的竞争必定日趋强烈，，，，，，，房地产行业的重新洗牌在所难免，，，，，，，同时随着我国加入WTO后市场的周全开放，，，，，，，大宗拥有资金、手艺和治理优势的外洋地产基金和实力开发商起劲介入海内房地产市场。。。。。。。
。行业将面临日趋强烈的市场竞争。。。。。。。
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（2）竞争结构剖析

现在我国长租公寓分为集中式公寓和疏散式公寓。。。。。。。
。其中疏散式公寓是我国长租公寓的主要形态，，，，，，，疏散式公寓的房间数目占整个长租公寓房间数目的8成左右；；；；；但在品牌着名度方面，，，，，，，集中式长租公寓更胜一筹。。。。。。。
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现在，，，，，，，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，，，，，，，魔方公寓的房间数目在整个集中式长租公寓占比只有14%；；；；；疏散式长租公寓市场集中度较高，，，，，，，自若友家、相寓HOME两家企业在整个疏散式长租公寓市场的占比凌驾50%。。。。。。。
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市场上主要的长租公寓玩家有四类：以万科、龙湖为代表的房企系，，，，，，，以自若为代表的中介系，，，，，，，以魔方为代表的创业系和以如家为代表的旅馆系，，，，，，，四大主体配合塑造行业名堂。。。。。。。
。每家企业关于进入长租市场的方法、节奏和运营系统不尽相同。。。。。。。
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随着国家层面各项利好住房租赁政策的一直出台，，，，，，，各地方也相继推动租赁市场的生长，，，，，，，社会关于长租公寓的关注度随之提高。。。。。。。
。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，，，，，，，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，，，，，，，并推动各自的品牌公寓。。。。。。。
。TOP30房企中，，，，，，，近20家房企已进军或将结构长租公寓，，，，，，，抢滩市场。。。。。。。
。未来，，，，，，，在市场羁系趋严之下，，，，，，，随着市场竞争有用性的提升，，，，，，，将更磨练公寓项目的硬核运营实力，，，，，，，行业将进入细腻化运营时代。。。。。。。
。在规模之外，，，，，，，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争名堂。。。。。。。
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3.6 中国企业主要加入者

（1）万科A[000002.SZ]：主营营业为房地产开发和物业效劳；；；；；公司主要产品及效劳为房地产、物业治理、投资咨询。。。。。。。
。2020年，，，，，，，公司荣获《亚洲钱币》揭晓的“地产行业最佳A股上市公司大奖”、香港至公牍汇传媒集团揭晓的“第十届中国证券金紫荆奖最佳上市公司”等若干奖项。。。。。。。
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（2）新城控股[601155.SH]：主营营业为房地产开发与销售，，，，，，，主要产品为住宅、综合体、物业出租及治理等。。。。。。。
。凭证克而瑞信息集团(CRIC)宣布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜，，，，，，，公司房地产销售面积与销售金额在天下房地产企业中排名第8位。。。。。。。
。同时，，，，，，，公司被凤凰网评为“中国房地产年度最具影响力企业”。。。。。。。
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（3）西藏城投[600773.SH]：一家主要谋划房地产开发与销售的公司。。。。。。。
。公司的房地产产品涉及包管房、通俗住宅、商办楼等多种物业类型。。。。。。。
。公司前身为西藏雅砻藏药股份有限公司，，，，，，，于2009年完成与上海市闸北区国有资产监视治理委员会下属全资子公司的重大资产重组，，，，，，，公司完成主营营业向房地产开发、旧区刷新、包管性住房建设的转变。。。。。。。
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3.7 全球主要竞争者

（1）仲量联行 [JLL.N]：于1997年注册建设。。。。。。。
。该公司已在全球规模内有凌驾280个公司的办公场合在80个国家。。。。。。。
。公司拥有约77000名员工，，，，，，，包括38900名用度由客户报销的员工。。。。。。。
。公司为房地产的所有者、投资者和开发商的物业类型，，，，，，，提供外地化、地区化和全球性的效劳，，，，，，，包括办公室、旅馆、工业、零售、多户型住宅、医疗设施、要害的情形和数据中心、体育设施、文化机构和交通中心等。。。。。。。
。个体地区和市场凭证外地需求和市场状态关注差别的属性类型。。。。。。。
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（2）AGNC Investment [AGNC.0]：于2008年1月7日建设，，，，，，，在完成其首次果真募股（IPO）后，，，，，，，于2008年5月20日最先营运。。。。。。。
。该公司通过经纪生意商或类似实体企业，，，，，，，以原始股的形式或在二级市场上购置机构证券。。。。。。。
。该公司赚取的收入主要来自对机构典质贷款支持证券的举债谋划性投资。。。。。。。
。这些投资包括住宅典质转手证券和典质按揭债务，，，，，，，而其中的本金和利息支付由政府赞助的实体企业担保，，，，，，，如联邦国民典质贷款协会和联邦住房贷款典质公司，，，，，，，或由美国政府机构担保，，，，，，，如政府国民典质贷款协会。。。。。。。
。该公司还可能投资由房地美公司，，，，，，，房利美公司和联邦住宅贷款银行刊行的机构债券证券。。。。。。。
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（3）Vereit [VER.N]：于2010年12月2日在马里兰州注册建设，，，，，，，该公司主要针对投资信用评级较高和其他信誉优异的租户，，，，，，，已持有并收购简单租户和中期基础上的自力商业地产。。。。。。。
。该公司绝大部分营业通过OP举行。。。。。。。
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第四章 未来展望

（1）地产系、中介系与互联网系或三分天下

与地产企业和深耕房产市场多年的中介系相比，，，，，，，首创长租公寓品牌虽基于互联网有一定运营优势，，，，，，，但其物业获取、宣传推广以及获客能力较弱。。。。。。。
。陪同着政策的逐渐清朗，，，，，，，地产系、中介系与互联网系或三分天下。。。。。。。
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（2）国有企业最先涉足长租公寓市场

住建部在多地开展了住房租赁试点，，，，，，，作为资源禀赋优势明晰的国有企业先行先试。。。。。。。
。国有企业起劲将原有旗下闲置用地举行整合，，，，，，，推出多样化的长租公寓产品；；；；；别的，，，，，，，国企还在土地市场上竞拍租赁市场用地，，，，，，，预计未来国企在长租公寓市场上饰演着主要角色。。。。。。。
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（3）互联网巨头相助各地政府，，，，，，，推出官方租赁平台

住建部开展的住房租赁试点历程中，，，，，，，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，，，，，，，几大互联网巨头肩负了部分都会的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。。。。。。。
。依托互联网企业的手艺优势，，，，，，，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成。。。。。。。
。随着市场的迅速生长，，，，，，，官方租赁平台的流量也将逐渐增添，，，，，，，有望成为几大互联网企业新的流量入口。。。。。。。
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（4）金融化和信息化

互联网巨头相助各地政府，，，，，，，推出官方租赁平台在2017年住建部开展的住房租赁试点历程中，，，，，，，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，，，，，，，几大互联网巨头肩负了部分都会的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。。。。。。。
。依托互联网企业的手艺优势，，，，，，，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成。。。。。。。
。随着市场的迅速生长，，，，，，，官方租赁平台的流量也将逐渐增添，，，，，，，有望成为几大互联网企业新的流量入口。。。。。。。
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（5）品牌化和社群化

品牌推广、运营效率是未来最焦点的竞争力；；；；；租客社群将作为长租公寓的增值效劳。。。。。。。
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（6）租约证券化

租约证券化是一种建设在长租公寓收取租金基础上的衍生金融产品，，，，，，，现已成为盘活存量资产，，，，，，，将未来收入现值化的主要手段。。。。。。。
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